土地購入で騙された!?新築物件を不動産屋に依頼する注意点を現役ハウスメーカーの営業マンが教える

住まいの正しい情報をお伝えする住宅コンサルタント。加賀です♪
加賀
加賀

今回は新築一戸建て検討で”土地から購入予定”のあなたのための記事です。
この記事を読むことで土地選びを失敗せず、
楽しい新居の打ち合わせができるようになるので是非読んで下さいね♪

 

1. 土地選定はどこにお願いするものなの?

あなたは土地から購入してご新築を検討する際に一般的に土地は不動産屋に任せるものだと思いませんか??

せきすいさん
せきすいさん
「え!?土地は不動産屋に任せたほうがいいんじゃないの!?」

と思いますよね??

不動産屋に任せるのは不正解ではないですが、
「新築」の建物も同時に検討する際には気を付けないといけないポイントがあります。
そのポイントをしっかり理解することで土地探しが楽になりますし、楽しくなりますよ♪

実は「土地」を先行して検討される方は多いですが、
ご新築を検討する方法としては「土地」と「建物」同時進行していくことが重要です。
「土地」だけに強い不動産屋で検討を進めると、
建物を計画する段階で問題が発覚し、トラブルになる可能性が高くなります。

 

2.土地から先に検討できる人とは

条件次第では不動産屋に依頼をして土地を先行して検討をしても良い方は↓こんな方です。

  • ・土地建物のプロで土地を見ただけで土地の問題点(デメリッ)が理解できる人
  • ・土地建物のプロで土地を見ただけで間取りのイメージが湧く人
  • ・資金設計のプロ(コスト感覚のプロ)で一生に一度の高い買い物のリスクを自分で理解できる人
  • ・上記内容が全く理解できていなくても資金力がある人
    (平均的な土地建物大きさの希望で都内でしたら総額1憶5千万円の支払いが可能な資金力を持っている人)

上記内容が1つでも当てはまれば資産形成、
資金コントロールのリスクが低いのでこの後の内容は読まなくても良いです。

言い換えると、上記1つも当てはまらない方は
基本的には土地選定を不動産屋に手伝ってももらうことは一旦置いておきましょう!

 

3. どこに土地選定のお手伝いをお願いすればいいの??

せきすいさん
せきすいさん
「じゃあ、どこに土地選びをお願いすればいいの!?」

と思いますよね??

それは「信頼できそうなハウスメーカーの営業」です。

※僕もハウスメーカーの営業ですが、決して売り込みのために言っているわけではありません!
売り込みたかったら多分もっとうちの会社を宣伝しまくってます。笑

なぜ、信頼できるハウスメーカーの営業かというと、
それなりの経験がある住宅営業は「建物のプロ」でもあり、「土地のプロ」でもあるからです。

4. 不動産屋の紹介土地あるある

経験から言うと、土地のプロの不動産屋から紹介される土地に関しては
ほとんどのネックとして「建物との総額を考えると予算オーバー」のものを紹介されます。

また、土地を先に購入されたお客様で多いのは

「建物を計画する際に思ったより間取りが取れない」

「土地と隣家や道路との高低差があり、外構費用が予想以上に掛かってしまった」

「電線電柱や道路幅など工事上のネックは気づけなかったので思ったより建物工事で狭小地UP分を取られてしまい建物自体に費用が掛けられなかった」

など一般的には土地契約前に知っておくべきことを知らないまま土地契約をしてしまいます。

ハウスメーカーの方がもしこの内容を見ていたら
「あぁわかるわかる」と思ってくれていると思います。

 

5.不動産屋の実態

実は不動産屋さんの実態として↓こういったことが多いです。

・建物の設計ができないので実際勧めている土地でどのような間取りができるかイメージできない

・建物を建てるうえでの障害を見落とす可能性が高い
(周辺状況が影響するが土地は問題なし)

・土地価格に対して物件価格の3%+6万円の消費税が「手数料」報酬となるため物件価格が高いほど手数料報酬が高くなる → 価格が高い良い土地を紹介する傾向がある

※全ての不動産屋が当てはまるというわけではありません。

 

6. 土地選定からハウスメーカーの営業に任せるメリットデメリット

では、ハウスメーカーの営業に任せるメリットはどんなものがあるでしょうか。

ハウスメーカーに任せるメリット

  • ・土地を紹介する際にどのような建物ができるかサイズ感や光の入り方を確認してから紹介してくれる
  • ・営業は自身の建物予算感を把握しているので、土地建物の提案時には予算があなたとハウスメーカーで乖離しすぎることが少なくなる
  • ・建物にも予算が掛けられるように土地のデメリット(土地価格が下がる内容)を建物でメリットに変えて解決してくれるような提案をしてくれる場合があるので、検討できる土地の幅が広がる
  • ・↑こういったお客様目線の提案をしてくれるので打ち合わせが楽しい!
  • ・ハウスメーカーが仲介には入らないので、土地が売主の場合仲介手数料がかからない(売主をみつけてくれる)

などなど、、あなたの立場から見てもたくさんメリットがあるんです。

 

ハウスメーカーに任せるデメリット

  • ・土地の発掘はしていないのでなかなか土地情報が出てこないエリアに関しては地場の不動産屋より情報が薄い場合がある
  • ・何件ものハウスメーカーに依頼してしまうと1件の打ち合わせ量が多大となってしまい打ち合わせ疲れで計画が中止になる可能性がUPする(2社くらいには絞りましょう)
  • ・若手営業マン(経験が浅い営業)に当たってしまうと土地情報だけ用意されて無駄な打ち合わせが増えてしまう
    ※しっかりとした営業であれば間取りも同時に用意してくれてイメージしやすい打ち合わせができます

このように、メリットデメリットありますが、
「ハウスメーカーの営業」に依頼をすることのメリットは格段に多いんです。
ちなみに、土地情報が出てきにくい土地エリアについては住宅営業マンも知ってますので、
その時は「地元の不動産屋にも声かけても良いですか?」と言ってくれますよ♪

 

7. 実際、信頼できるハウスメーカーの営業マンに出会えるの?

では「信頼できるハウスメーカーの営業マン」に出会うにはどうしたらいいでしょうか。

「んー、、、運じゃない??」と思いませんか??

「はい。実は良い営業マンと出会うことは“運”なんです」
加賀
加賀

→いつも僕の正解のパターンと違うので、意外でしたよね??
でも残念ながら本当にこればっかりは運なんです。

これは「紹介」でもない限り、
実際気になる展示場に行って最初に出てきた営業マンが担当になります。

※ですので、こういった記事で僕が先に住宅検討の注意点を発信しています。
加賀
加賀

でも、以下の特徴がある営業マンは良い感じです(感覚の話もあります)

  • ・あなたが営業マンと会話をして「話をしたくなる」もしくは「話を聞きたくなる」
  • ・どんな質問に対しても即答もしくは「その質問の意図は、こうですか?」と真意を探ってくれる
  • ・あなたの家族構成や年齢から想定されるネックを事前にお知らせしてくれる
  • ・とにかくレスポンスが良い!
  • ・知らないこと、わからないことは「わかりません」と言ってくれる
    ※ごまかさない

と、コミュニケーションでしか読み取れない内容ばかりですが
優秀な営業マンは上記のような事を自然と身に着けておりますので、
あなたが「この人良いな。大丈夫そう。」と思う営業マンだと大体上記の内容をクリアできている人です。

各展示場に最低1名はいると思われます。(大体1/5の確率です。)

これは不思議な事に若手でもできている人もいれば、
おじさん営業でもできていない人もいますので、
まずは見た目であんまり判断しないほうが良いかもしれません。

ちなみに、「店長」だと当たりの場合もありますが、
店長の場合、あなたと年齢が離れていて細かい提案があなたに世代ギャップで合わないこともあります。

 

土地購入の注意点まとめ

土地探しについては最終的には決めるのはあなたですが、
決めるには検討中の土地の事、その土地で何ができるかなどを理解させてくれる「営業マン」はとっても大事です!

僕は色んな営業マンと出会ってますが、
スーツをピシッと決めすぎている、
高い小物を身に着けている営業マンはなぜか僕にはヒットしませんでした。笑
ですので、本当に個人差があると思います。
対話しやすい人を見つけるのがコツです!

これから土地探し大変だと思いますが、
また土地探しでの注意ポイントをまとめた記事は作りたいと思ってますので、
引き続き僕の記事を見て知識つけてくださいね!
一生に一回の大きな買い物なので、知識をつける労力は惜しまないようにすることが
今後何十年も住むお家を良くするための秘訣ですよ!

ではまた~^^

加賀

加賀加賀のプロフィール

記事一覧

世間で大手と呼ばれるハウスメーカーで家づくりのコンサルティングを10年以上行ってます。
年齢30代、妻、息子の3人家族
高校、大学と建築を学び、工業高校の教員免許もあります。
また、父(もうすぐ70歳)が現役宮大工で
僕が小さい頃から現場手伝いをしているので、
現場の知識も持った建築に特化し過ぎた経歴を持ってます。

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