【頭金ゼロにするテクニック】住宅購入する際の頭金はいくら準備すればいいの?

こんにちは^ ^住まいの正しい情報をお伝えする住宅コンサルタント。加賀です♪
加賀
加賀

今回は、これからマンションや戸建てを購入される方から
よくご質問を受ける「頭金」を解説していきます!

この記事を読むことで、頭金の相場を知ることができるのと、
実例をもとに頭金を限りなく0(ゼロ)にする裏技まで紹介するので、現金が無い方もご契約前にしっかりと心づもりができますよ!

また、現金が潤沢にある方も現金資産を守る戦略上
知っておいたほうが良い情報もありますので是非見ていってください♪

1.頭金とは

そもそも、頭金とはなにかを解説します。

結構勘違いされる方も多いんですが、頭金は手数料ではありません。

不動産購入の現金部分を言いますので、物件購入代金に充てがわれます。
(車を購入された方はイメージしやすいですね。)

住宅営業マンはあまり頭金とかは言わず、「自己資金」と呼んでいることが多いです。
※手付金もほぼ同じ意味です。

僕はわかりやすく伝わるようにお土地からの方には

「お手持ちの現金の中で、土地と建物に支払える現金のボリューム」

と聞いています。

2.頭金はいくら用意すれば良いの?

これはかなりご質問受けます。

頭金は一般的には”物件価格の1割”と言われています。

つまり、3000万円の建物でしたら、300万円。

2000万円の土地でしたら200万円のボリュームとなります。

ただし、これは決まり切ったルールでは無いので
貯蓄量によってはコントロールすることをオススメします。

頼む会社によりますが頭金のボリュームを成績の指標とするハウスメーカーもあるので、
現金ボリュームが多いと不動産の交渉事は上手く進みやすいとご理解ください。

3.そんなに現金がない、、、、どうすれば

 

安心して下さい。大丈夫ですよ!!

物件価格の1割も無くても大丈夫です。

むしろ、少なくともハウスメーカーの営業は
みんながみんな物件価格の1割も持っていると思ってませんのでご安心ください。

現金が少ない時は素直に担当に言いましょう!
ここは、背伸びしないで言うべきです。

なぜかというと、住宅ローンの打診をする際に、
嘘の頭金を言うと、いざ借りたい時に借りれなくなるという問題に発展します。

全然恥ずかしくないので担当に素直に相談しましょう!

また、住宅ローン減税を考慮すると、出来るだけ現金を出さずに、
ローン減税をフルで受ける時代ということを考えると、
現金は抑えたほうがいい方が多いので、ルール通りじゃ無くても良いと理解しましょう!

 

4.頭金は最低どれくらいあれば良いの?

では、最低の自己資金はいくらでしょうか。
.

.

.
答えは「0円」です。

※貯金がなくて0の方はリスクが高いです!
加賀
加賀

ただし、0円にする場合、テクニックとリスクも存在します。

5.頭金を0円にするリスク

頭金0で不動産購入を進める場合方はリスクがある事を理解して下さい。

 

①住宅ローンの優遇が減る可能性がある

住宅ローンの最優遇が受けられない場合があります。
※フラット35を選択する場合、物件価格の9割を超える部分は2%以上(変動)の金利になる可能性があります。

 

②ハウスメーカー、不動産屋、マンションディベロッパーへの印象が悪い

物件担当によっては、お金がないことが分かると「良い案内」をしなくなる人もいます。
なぜかというと、「案内をしてもこの人は家を買えない」と判断を勝手にされるからです。

僕が覆面で行ったハウスメーカー(大手の鉄骨メーカー)では
ローン減税のテクニックで自己資金を低めに行きたいと思って、
「現金を10万円に抑えて進めたいんですが、、」と言った瞬間から
「そんな人は家を買ってはいけない」
「お互い時間の浪費になるので土地が決まってから来てください」とか言われました笑

実際は掘り下げてもらえば頭金400万円くらいは出せたんですが、
うちの妻がそれを言われた時点で
そのハウスメーカーの話は聞かなくていいと、そそくさと展示場を出ました。笑

展示場出た後に「あんな殿様営業のところはいつか潰れろ」と怒ってました。

↑こんな感じで、変な担当にあたると欲しいと思ってもご縁がなくなる場合もあります。
※だいたいはどのメーカーの担当も優しいですのでご安心下さい。

 

③親の反対の可能性が高くなって住宅検討中止になる

以前、住宅購入の際の親の反対に関する記事を書きましたが、反対される可能性がより高くなります。↓

家を買おうと思ったら親に反対されて買えなくなった人が続出する!その理由と対策

親は住宅ローン減税なんて制度知らないので、

「数百万円用意するもんだ!!」と固定概念があります。

円滑に家づくりを進めるに当たっては、
親に真実を伝える事が全て正解だとは思わないように気を付けてください。

6.頭金0(ゼロ)のテクニック

まず、今お手持ちの現金の中でら住宅や土地に支払える現金部分が
「本当に」0(ゼロ)の方は、まだ住宅検討が早いです。

最低でも50万円〜100万円は出せるような準備をお願いします。

本当にゼロの場合、住宅購入を先に進めるより
「貯蓄体質」になっていないとローンを組んだ後、
支払いをショートさせてしまう方が多いからです。

僕の勤めているハウスメーカーでは中々そこまで厳しい方はいらっしゃいませんが、
ローコスト住宅や価格抑えめのメーカーさんの話を聞くとよく聞きます。

普通にお友達の視点としてアドバイスすると、
本当に現金がない場合はリスクが高いのでオススメしません。

話がずれてしまってすみません。

では、テクニックの紹介です。
このテクニックを理解する事で、ローン減税を少しでも多く受けられ、先ほど紹介したリスクヘッジもできます。
ちなみに、これは僕が自己資金10万円で実際家を建てた時のテクニックです。

テクニック①

自己資金10万円で「ローン事前承認」を取得する

まず、借りたい銀行で「ローン打診」を行います。
条件は、頭金(現金の量)を「10万円」と書いて、承認を下ろしておきます。

打診書を出してから約1週間で審査がおります。

テクニック②

不動産屋、ハウスメーカーの頭金は50万円づつ支払ってしまう。ローン事前審査OKと伝える。

↑あれ?払うの!?と思いますよね。
大丈夫です。あとで、手元に帰ってきます。

また、50万円という金額は各ハウスメーカーで設定している最低量の頭金の額です。

これを下回ると「会社として契約カウント」が出来ない場合があり、
工程を組んでくれない危険があるのです。

また、ローンの審査が通っていると情報があると
営業マンたちはこの人は家を建てられる!
と安心してくれるので、良い案内を受けやすくなります。
(悲しいかな人ってそういうもんですよね。。)

万が一、頭金が会社の規定以下の場合は事前に営業へ相談していただき、
規定以下での頭金の特殊事前決裁を取ってもらいましょう!

↑どのメーカーの営業もここまで話が進んでいると
契約してくれると思ってますので嫌な顔せず引き受けますよ。

テクニック③

頭金支払い分も含めてローンを実行する

ここからは、簡単な算数の時間です。

■通常パターン
物件価格3000万円
頭金   50万円

の場合、ローンは2950万円ですよね。

そこをこうします↓

■テクニック
物件価格3000万円
頭金   50万円

ローン3000万円の実行してしまう。

↑この場合、物件価格に対して支払先では50万円多くもらっていることになるので、
あなたは一時的に50万円は頭金として支払いますが、ローン実行時に50万円返ってきます!

これを行えば、ハウスメーカーや不動産屋に支払う手付金も問題ないかと思うので、スムーズに建築を進めることができます。

7.営業と頭金の話になった時に良い営業と見分ける方法

これまでの知識を応用すると営業の見分け方に繋がります。

まず、頭金(自己資金)が400万円以上ある方は、
営業とお金の話をする際に「自己資金400万円」と言いましょう。

営業の返答が「わかりました。ありがとうございます。」だと並の営業です。

返答が「もっと抑えたほうがローン減税フルに活用できますし、
ローンの月々が問題なければ現金資産は持っておいた方が良いですよ」
とこんな感じの内容を言ってくれる営業はかなりあなたのためを思って案内をしてくれるので、
契約後も親身になる可能性が高いです。

自己資金が無い方は、シンプルにその旨相談してください。

親身になってくれる営業を選ぶべきです。

 

住宅の頭金まとめ

よくインターネットでも自己資金0で新築!など怪しい文言で宣伝しているところもありますが、
本当に現金が無い方はまだ住居の計画を待つ!事をオススメします。
最低でも、50万円の現金は頭金として出しても生活上問題ない!
というレベルまでは貯蓄しましょう。

頭金の性質を理解することで、戦略的に現金を守る事ができるので、
潤沢に自己資金ある方も積極的に還付の優遇のある
住宅ローンへ支払いボリュームを移すことも全然アリだと思ってください。

ではまた〜♪

加賀

加賀加賀のプロフィール

記事一覧

世間で大手と呼ばれるハウスメーカーで家づくりのコンサルティングを10年以上行ってます。
年齢30代、妻、息子の3人家族
高校、大学と建築を学び、工業高校の教員免許もあります。
また、父(もうすぐ70歳)が現役宮大工で
僕が小さい頃から現場手伝いをしているので、
現場の知識も持った建築に特化し過ぎた経歴を持ってます。

関連記事

コメント

この記事へのコメントはありません。

%d人のブロガーが「いいね」をつけました。