【賢い金利選択】住宅ローンの金利 変動と固定(フラット35)どっちがいいの??

こんにちは^^
住まいの正しい情報を発信するコンサルタントの加賀です♪
加賀
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今回は住宅ローンの変動金利(銀行系)と固定金利(フラット35系)の特性を解説していきます。

金利の特性を理解して正しい金利選択を行うことで、3,000万円を借り入れした場合

35年間で400万円以上総返済が変わる可能性があります!!大事ですよね??

1. 変動金利とは

政策金利推移グラフ

そもそも変動金利の特性はどのようなものかご理解されているでしょうか?
加賀
加賀
せきすいさん
せきすいさん
「え?変動するから金利が上がりそうで不安!!」

 

という方も多いかと思います。

実は変動金利は比較的「金利が安定」しているものになります。

なぜかというと・・・

一般銀行から借り入れする住宅ローンの「変動金利」の決定については

「公定歩合」から決定されるからです。

 

※正確には変動金利は「短期プライムレート」から金利決定されていますが、

今回はそこまでの知識を掘り下げる目的ではなく、金利決定の流れを理解して

あなたの住宅ローン計画に活かすことが目的なので、大まかな押さえどころを覚えてください!

↑ここを押さえておくと金利の上昇リスクなどあなたご自身が判断できるようになりますよ!

2.「公定歩合」とは?

 

 

住宅ローンでの変動金利の指標となる「公定歩合」とはなんでしょうか。

公定歩合は義務教育の社会科目でも習う内容で、社会人になってから

「ここで義務教育の内容が活きるのか!」と社会人1年生の時に驚きました。笑

公定歩合は、「日本銀行」が「銀行」に貸付を行う際の金利のことです。

(政策金利の事です)

この銀行に貸付を行う金利が低ければ低いほど、

「銀行」から「企業や個人」に貸し付ける金利が低くなります。

では実際「公定歩合」はどのような金利変動になっているか見てみましょう。

以下グラフを見てください。

 

政策金利推移グラフ
政策金利推移グラフ

↑ 1996年から政策金利がものすごく安定しているのが読み取れますよね!

3.なぜ変動金利が安定と言えるか

 

先ほどのグラフのように政策金利は96年以降安定しています。

ただ、日本経済の状況は目まぐるしく変わっており、

リーマンショックで日経平均株価が10,000円を切った事も記憶に新しいと思います。

また、最近では日経平均株価が26,000円を超えています。

 

一般的には株価が下がると金利が下がり(実態経済が活発でない)

株価が上がると金利が上がります。(実態経済が活発)

※活発とは企業がどんどん借り入れを起こし設備等をたくさんすることと思ってください。

 

でも、株価の低い時、高い時の差が激しい状況で政策金利の変動は見えないですよね?

日本経済の実態として日銀は「活発でない」と判断しているからなんです。

リーマンショック以降、株価の上昇は見られますが、

この記事を見ているあなたの給料の伸びはどうですか??

そんなに伸びてないと思いませんか??

僕も基本給料は株価や景気なりに伸びた記憶はありません。

変動金利はこの実態経済に沿った低金利で安定している政策金利からの影響が強いため、

ずーと低金利で居続ける可能性が高いものと言えます。

 

4.東京オリンピックで金利はあがるの??

 

よく展示場にご来場されるお客様から聞かれる質問です。

これは様々な影響があるので、「わかりません」が回答となります。笑

ただし!

これは僕の持論ですが、東京オリンピックの後に日本経済が活発になる

イベントや資源が見つかるか??と考えるとほとんど見つかりません。

もしかすると、日本国内の地下に「メタンハイドレート」という資源は大量に眠っていて

日本が原油国に次ぐ「第二の資源国家」となる可能性もあります。

ただし、このエネルギー資源を活用するには「大量に二酸化炭素が発生してしまう」

というデメリットもあるため実用化にはかなりの時間がかかると思います。

僕の持論結論は「今後、日本がめちゃめちゃ景気がよくなる」という見立てができなかったので、

「変動金利」は上がらない。

もしくは上がったとしても固定金利くらいにしかならないと思っています。

実際、僕は地銀から変動金利で借り入れしていますからね!

入社時2010年頃は変動金利だいたいどこの銀行も0.925%

今は0.675%くらいですからね。

株価が高くなったのに、金利が下がってますね。

5.固定金利(フラット35系)とは

 

固定金利はその名の通り、借り入れ時から返済終了時までの間

金利が確定しているので、返済計画のブレがなく、

返済計画が立てやすいものになります。

また、フラット35などでは銀行系ローンよりも借り入れが起こしやすく

低所得者のかたや健康問題がある方でも借り入れを起こせるものとなっており、

変動金利と比べると一般的には「安定していて安心感がある」というものになっております。

 

6.収入が安定している人=固定金利 ではない!!

 

前項目でも解説したように、銀行系の変動金利で借り入れを起こせる方がわざわざ返済計画が

わかりやすいからといってフラット35の固定金利を選ぶことは、「情報弱者」としか思えません。

なぜかというと、2020年12月現在 銀行系変動金利は0.675%(地銀系参照)の実行金利に対して、

フラット35の当初10年(11年目から金利0.25%ほど上昇)の金利は1.22%となり、

金利差が0.545%もあります!

これは35年間での総返済が約400万円も違ってきます。

あなたは「返済計画がわかりやすいから35年間で400万円多く払っていいや」と思いますか???

一般的には思いませんよね?

フラット35は「借り入れが起こしやすい」「返済計画がわかりやすい」以外には、

収入が安定している人にと取ってはあまりメリットが感じられない住宅ローンなんです!

 

7.固定金利は借り入れ時からは安定 借り入れするまでは不安定!?

 

また、フラット35系の金利決定としてなかなか金利が読みにくい実態があります。

それは「ローン実行時の金利」で返済が始まるからです。

ローン実行時がいつになるかというと、新築建物ができて「適合検査」に合格後になりますので、

請負契約から早いメーカーで6~7か月後、一般工期のメーカーで8~12か月後の金利決定になります。

安定の変動金利とは違い、固定金利は「10年もの国債」から金利決定の影響を受けています。

以下グラフを見てください。

 

10年もの国債

↑このように、政策金利とは違い、山谷が多くギザギザしてますよね!

 

これは金利がたくさん変動していることを表しています。

「国債」を指標としていますので日本経済の影響を受けることはもちろんですが、

「国際情勢」からも影響を受ける金利となりますので、

フラット35系の固定金利は安定しないんですね。

ですので、固定金利は注意が必要ですが、

請負契約時の金利での案内は「当てにならない」と思ってください。

住宅ローン実行時は請負契約時の案内より下がっていたり、

上がっていたりしますので住宅営業マンもこの金利の案内だけは

何とも断定的なことは言えない実態があります。

8.住宅ローン変動金利・固定金利どっちがいいの??

 

変動金利・固定金利の特徴は理解いただけましたか?

では、どのような人は変動金利でどんな人が固定金利に向いているのでしょうか。

 

■変動金利(銀行系)に向いている方

 

会社員、公務員などの給与が安定している方。

また不安症の方は固定金利を選ばれる傾向がありますが、

この記事をみても給与が安定しているのに固定金利(フラット35系)を

選ばれる方はお金に対しての免疫力が無い方が多いですので、

担当営業マンにしっかりと相談してください。

逆に相談に乗ってくれる営業マンはいい営業ですので、

あなたの性格に合った住宅ローンを紹介してくれますよ。

(僕の場合は変動と固定をミックスさせたローンを紹介してみると思います。

損も得もしないですが。)

 

■固定金利(フラット35系)に向いている方

 

・自営業の方

・持病をお持ちの方

・給与が安定しない方

・転職したての方

・親子で収入合算したい方 などです。

基本的に借り入れを起こしやすい、返済計画がわかりやすいとのメリットがありますので、

希望の借り入れ金額が銀行系(審査金利が高い)から借り入れが起こせそうにない時に

固定金利(フラット35)を選択します。

変動金利・固定金利 まとめ

 

いかがでしたか??金利の特徴を押さえると難しそうな住宅ローンが簡単に思えませんか??

ちなみに、フラット35で借り入れを起こしたとしても、数年経って銀行系の変動金利の方がやはりメリットあるな!

と感じたら「借り換え」ということもできますので、

まずは建てたいメーカーの営業マンに診断してもらうことをオススメします。

借り入れがOKであれば僕は断然銀行系の変動金利をオススメしますよ♪

 

ではまた~^^

加賀

加賀加賀のプロフィール

記事一覧

世間で大手と呼ばれるハウスメーカーで家づくりのコンサルティングを10年以上行ってます。
年齢30代、妻、息子の3人家族
高校、大学と建築を学び、工業高校の教員免許もあります。
また、父(もうすぐ70歳)が現役宮大工で
僕が小さい頃から現場手伝いをしているので、
現場の知識も持った建築に特化し過ぎた経歴を持ってます。

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