【損をしない土地購入】土地購入の流れを把握して商談に臨もう

住まいの正しい情報をお伝えする住宅コンサルタント。加賀です♪
加賀
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今回は意外と土地購入を本格的に検討しないとわからない
土地購入の「流れ」と「リスク」を解説していきます。

流れとリスクを把握することで「注意点」が理解できて、
「焦って土地売買しちゃった!」なんてことが起きないように準備できますよ!

また、土地相談までハウスメーカーの営業と進めている方は
売買契約時に初めて不動産屋の担当と会うケースもあるので、
事前にこの情報を知ることで正確な情報を得ることができます。

 

1.土地購入の大まかな流れ

土地購入までの大まかな流れは以下です。

「現地確認」 → 「土地買付」→「売買契約」 の3ステップです。

↑「あれ、意外と早くない!?」と思いませんでしたか??

実はそうなんです!
土地は契約種別としては「売買」契約となりまるので、
契約までは早く、また契約をすると拘束力の強い契約形態となります。
ですので、「契約と契約までのリスク」を押さえておくことで焦らずしっかり検討できるんですね。

2.売買契約とは

ネットで検索すると「売買契約」は重々しい単語で分かりづらいものばかりなので
今回は僕の言葉で解説していきます。

 

■売買契約

→買う側(あなた)が実際に売っている「モノ(現物)」をみて、
売主へ購入の意思表示・支払い方法、納期を決めるもの。
契約時に手付金を支払い、取得日までに取得費用全額を支払いして成立する契約形態。

売買契約例:飲食店での注文・日用品の買い物・土地購入・建売購入・中古マンション・中古車 など

せきすいさん
せきすいさん
「飲食店での食事も売買契約になるのは意外!!」

なんて思いますよね。

売買契約の重要なポイントは「モノ(現物)を見て」という点です。

あなたは「現物をみて」購入の意思表示をしているため、
売買契約が成立するとキャンセルすることに対して「リスク」が発生します。

 

3.売買契約でのリスク

リスクのイメージしやすいものは飲食店での「売買契約」です

飲食店に行って「チャーハンください」と依頼をして
飲食店からメニュー通りのチャーハンを提供された際に、
「やっぱりやめます」とキャンセルの意思を表示しても代金は請求されますよね?

また、逆に「チャーハン」を注文して、
飲食店側が「あんかけチャーハン」を提供してきたら、
確認した現物(メニュー)と異なるものなので、代金は請求されずキャンセルできますよね。

このように土地での売買契約はあなた「買主」が「売主」と同じ現物をみて購入を進める行為になるため
「やっぱりイメージと違うからやめた」なんてことは出来ない契約形態となります。

 

■土地を買主都合でキャンセルする場合のリスク

(住宅ローンが承認されず支払いが困難は該当しない)

・手付金放棄

※手付金放棄と簡単に書きましたが、かなり重いリスクです。

一般的に手付金は売買契約金額の約1割と言われているため、
1,000万円の土地でも100万円の手付金になります。
買主都合での土地契約放棄(キャンセル)で
100万円がただ単に没収されるってリスク高いですよね??

 

■売主都合でキャンセルされた場合

(自然災害、天変地異の理由は該当しない)

・手付倍返し!

売主都合でキャンセルすることもできます。
この場合は「買主が納めた手付金を倍額で返還する」ことで売主は契約を白紙に戻すことができます。

でも「売主都合でキャンセル」なんて無いと思いませんか??

実は結構発生します
加賀
加賀

よくある例は以下です。

・土地の引渡し前にもっと高い金額で土地を買うという人が現れた

これは、手付金が少ないと上記ケースに当たった場合キャンセルさせることがあります。
手付金が少ないと倍にしても高額で土地を
買ってもらったほう利益が出る場合は発生しますので
手付金を抑えるリスクも理解しておいてくださいね!

リスクを理解して売買契約に臨むことができれば、
自己資金が潤沢にある方については手付金を多めに設定することで
気に入った土地を売主都合でキャンセルされることを防ぐことができます。
(僕の土地売買の時はいろいろ理解した結果、裏技で手付金5万円でしたが・・・)

4.売買契約前の「土地買付」とは

上記、売買契約のリスクは理解できましたね??
売買契約のリスクを理解すると土地売買契約までに進む間のワンクッション
「土地買付」が素敵な制度だということが理解できます♪

 

■土地買付とは

物件購入「申し込み」のことではなく。
売買を仲介もしくは売主の不動産会社に
「買付証明書」を提出して「その物件が欲しいよ」と意思表示するものです。

買付証明書は特に書式が無い場合がほとんどですが以下内容を示します。
(大体ハウスメーカーの営業が作ってくれます)

  • 購入を希望する不動産 坪数、住所
  • 購入希望金額 ← 「金額」実は自由です
  • 手付金の額
  • 支払い方法(住宅ローン利用の有無)
  • 希望する契約締結時期と物件の引き渡し時期

上記内容を書き示して、不動産屋にFAXかメールをして購入の意思表示を送付します。
不動産屋が購入申込書を受け取ると、
あなたが1番手であれば一般的に1週間、
あなただけが購入意思表示をした土地を確保することができ、
他の人に奪われることが無くなります。

その1週の間に、土地建物の総額、
間取りなどを押さえて土地があなたにとっていいものなのか確認できる時間を取得できるのです。
問題がなければそのまま売買契約となります。
※任せたい住宅営業に売買契約前に「土地の重要事項説明書」を確認してもらいましょう!

また、買付の際「購入希望金額」を意思表示できるので
「解体金額分はサービスしてよ!」とか
「300万円表示価格より下げて!」と希望を伝えることもできます。
※あまりにも現実味のない希望価格で交渉すると
売主は怒って売ってもらえなくなりますので指値については担当営業に相談しましょう!

 

5.買付のリスク

売買契約にはそれ相応のリスクが発生しましたが、「買付」にはほぼリスクがありません。
買主側はほぼノーペナルティです!!正確に言うと法的拘束力が存在しません。

手付金を支払わず、買付から約1週間あなただけが物件確保ができます。
また、「やっぱりやめた」をしても手付金も
支払っていない状態のですので金銭的なリスクもありません。

ただし、不動産業界には暗黙のルールがあり、それを犯したり、
「軽い気持ち」で入れてしまう買付には、あなた(買い手側)はそれ相応のリスクが発生します!(大事です!)

 

~暗黙のルール~

・重複買付禁止(押さえられるのは1物件のみ)

↑この行為を行って不動産屋にばれた場合、
あなたはそのエリアの土地はもう購入できなくなる危険性が高くなります。
(信用がなくなるのは分かりますよね?)

この行為が発覚した場合はそのエリアの不動産屋ほぼすべてに
情報が伝わりブラックリストに登録され、
価格交渉などが一切行えず、正価(広告表示価格)でのみの購入の受付になると思われます。

~軽い気持ちで買付を入れた場合のリスク~

売り手は、買付を入れられている期間、
集客ができないため買付を入れられても売買契約に進めなかった場合、
売主は該当物件を約1週間も販売活動ができなくなります。

基本的に買付を入れた物件で売買契約に進まないと
実質の営業妨害ととらえられるケースもあるので、
「とりあえず」のような買付行為は今後の交渉事を考えるとあまり賢い購入の仕方とは思えません。

 

6.「とりあえず買付」というハウスメーカーの営業は最悪の担当なので注意!

上記買付のリスクを把握された状態で
あなたがハウスメーカーの営業からこんなことを言われたらいかがですか??↓

一条さん
一条さん
「とりあえず、他の人に取られると嫌だと思うので押さえときましょ」

嫌ですよね??

これは目先の「契約」しか目指していない営業ですので、
「良い家を提案する」という意思が欠落した営業の言葉です。
もし同じようなことを言われたら、担当を変えるか、そのメーカーの検討はやめましょう。
契約後の打ち合わせを反故にされますよ!

 

7.土地契約までの流れ まとめ

土地契約までは、リスクが少ない「買付」という制度があるので、うまく活用しましょう!
また、買付期間中に土地の「重要事項説明」を
担当営業マンにチェックしてもらうことも重要で、
売買契約前にはその土地のリスクが無いか確認してくことが大事です。
土地売買まで進む際は、できる限りその土地について知ることが大事ですので、
以前の記事↓を参照して慎重に進めましょう!!

土地購入で騙された!?新築物件を不動産屋に依頼する注意点を現役ハウスメーカーの営業マンが教える

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加賀加賀のプロフィール

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世間で大手と呼ばれるハウスメーカーで家づくりのコンサルティングを10年以上行ってます。
年齢30代、妻、息子の3人家族
高校、大学と建築を学び、工業高校の教員免許もあります。
また、父(もうすぐ70歳)が現役宮大工で
僕が小さい頃から現場手伝いをしているので、
現場の知識も持った建築に特化し過ぎた経歴を持ってます。

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